La Prensa de Colorado 
Estos 16 edificios de oficinas del centro de la ciudad son ideales para convertirlos en apartamentos. Así es como eso haría crecer el núcleo de la ciudad.
Un estudio encontró que la reutilización adaptativa traería miles de unidades al centro de la ciudad.
En junio, el Republic Plaza de Denver, el edificio más alto de Colorado, está valorado en 298 millones de dólares.
Eso es alrededor de un 44% menos que su última valoración de 535 millones de dólares en 2012.
No es el único edificio comercial que enfrenta ese destino. Más de tres años desde el inicio de la pandemia, decenas de trabajadores siguen trabajando de forma remota. En ciudades de todo el país, los centros de la ciudad siguen teniendo dificultades a medida que aumentan las tasas de desocupación de bienes raíces comerciales y caen los valores de las propiedades. Al mismo tiempo, Denver y ciudades de todo Estados Unidos están lidiando con una crisis de escasez de viviendas.
Entonces, ¿qué se necesitaría para convertir algunos de esos edificios de oficinas cada vez más vacíos en apartamentos?
Un nuevo estudio del centro de Denver, financiado con fondos federales de recuperación de la pandemia, encontró que Denver tiene una “gran oferta” de propiedades comerciales que los desarrolladores podrían convertir en apartamentos. El estudio identificó específicamente a 16 candidatos principales para la reutilización adaptativa, pero los autores del informe sugirieron que Denver tiene el potencial de convertir a muchos más.
El análisis, realizado por el estudio de arquitectura Gensler, incluye Republic Plaza, junto con otras partes reconocibles del horizonte de Denver como el Denver Energy Center.
“Si los 16 edificios principales del análisis de Denver se convirtieran a usos residenciales, esto podría agregar más de cinco mil unidades a nuestro vecindario del centro”, dijo Jon Gambrill, director general de la oficina de Gensler en Denver, en un comunicado publicado la semana pasada. “Esto también convertiría más de 4,3 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas a nuevos usos residenciales”.
El estudio centrado en el centro de la ciudad examinó 69 edificios. Luego, los investigadores identificaron casi 30 propiedades potenciales y realizaron un análisis detallado de 16.
Los investigadores calificaron los edificios en función de factores que incluyen la accesibilidad para peatones, la disponibilidad de tránsito, la luz y las vistas, la forma del edificio, la cantidad de ascensores, el estacionamiento y lo fácil que sería para los desarrolladores hacer cosas como planificar unidades y reemplazar ventanas.
A partir de ahí, 29 edificios obtuvieron una puntuación lo suficientemente alta como para poder observarlos más de cerca. Luego, los investigadores de Gensler eligieron 16 propiedades particularmente prometedoras para analizarlas individualmente y evaluar cómo podría ser la conversión.
Pero los investigadores enfatizaron que Denver tiene el potencial de convertir muchos más edificios que los enumerados en el informe.
Gambrill dijo que la compañía ha observado cientos de edificios en ciudades de todo el país mientras trabajaba en análisis similares. En comparación con otras ciudades, Denver tiene una cantidad particularmente alta de edificios que podrían convertirse en apartamentos.
“Creo que hay suficientes edificios de este tipo que son tan antiguos que ya no atraerán inquilinos de oficinas”, dijo. “Hay ciudades, incluso Denver, donde estábamos observando algunos de estos edificios más antiguos antes de la pandemia, por lo que tal vez la pandemia simplemente los aceleró unos años”.
Jennifer Ramsey, administradora de reutilización adaptativa del Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario, dijo que el estudio es parte de la visión más amplia de la ciudad de “reequilibrar” el espacio de oficinas con el espacio residencial y comercial, dado el impacto de la pandemia en el centro de Denver.
“Creo que el impulso para esto en general es en realidad parte de un esfuerzo mayor”, dijo. “La ciudad está viendo esto como una oportunidad para llevar el Distrito Central de Negocios a un distrito vecinal central, por lo que estamos buscando agregar ese residencial adicional”.
Al igual que otras propuestas de reutilización adaptativa en una ciudad centrada en los automóviles como Denver, la disponibilidad de estacionamiento fue un factor importante para decidir si un edificio podría ser una buena opción.
Algunos defensores de la vivienda se oponen a dar prioridad al estacionamiento al planificar el desarrollo. Dicen que eso dificulta la construcción de nuevas viviendas y la promoción del uso del automóvil sobre otras opciones que son mejores para el medio ambiente, como andar en bicicleta y el transporte público. Pero los partidarios señalan el hecho de que el transporte público en Denver es limitado, al igual que el estacionamiento en la calle, algo que aparece en el informe Gensler.
“El estacionamiento sigue siendo un impulsor del mercado de arrendamiento residencial en Denver”, escribieron los investigadores de Gensler en su informe. “Los edificios que no proporcionen estacionamiento adecuado para apoyar a los residentes se verán desafiados”.
Pero el hecho de que algunos edificios de oficinas puedan ser buenos candidatos para la conversión no significa que necesariamente se convertirán en apartamentos.
En última instancia, esa decisión depende de cada propietario. Ellos serían quienes decidirían si es seguro apostar a que el mercado de bienes raíces comerciales se recupere, o si es hora de reurbanizarse o vender a un desarrollador que podría realizar la conversión residencial.
La zonificación no sería un problema porque, dijo Ramsey, los edificios de oficinas del centro de Denver ya tienen flexibilidad para la conversión residencial incorporada. Pero las estimaciones de costos de las conversiones son desafiantes, dado lo mucho que pueden variar los edificios.
“Es muy difícil precisar eso porque variará mucho de un edificio a otro”, dijo Tobias Strohe, socio de la firma JNS Architecture and Design, con sede en Denver, que presentó planes para algunas conversiones comerciales y trabajó en proyectos de reutilización en el pasado. “Ciertamente no es barato”.
Tracy Loh, becaria de Brookings Institution que estudia bienes raíces comerciales, dijo que los problemas persistentes en la cadena de suministro en la industria de la construcción a veces pueden hacer que la conversión sea más asequible, ya que los desarrolladores pueden reciclar una gran cantidad de materiales y terminar el proyecto más rápido.
Destacó que la reutilización adaptativa no es nueva; En el pasado, las ciudades solían convertir viejos edificios industriales en oficinas. Ahora, esas oficinas podrían convertirse en viviendas.
Pero la economía de la conversión es diferente.
“Lo novedoso del momento actual es que un tipo de inmueble comercial que solía generar de manera confiable el dólar más alto por pie cuadrado ahora tiene que ser reutilizado para otros usos de suelo que generan un dólar más bajo por pie cuadrado”, dijo. . “Ahí es donde la conversación sobre costos se vuelve complicada. No es sólo el costo absoluto de realizar el proyecto, es el costo de oportunidad de renunciar a los alquileres a nivel de oficinas, a cambio de alquileres a nivel residencial o minorista, que son más bajos”.
Pero Strohe y Loh dijeron que las conversiones comerciales tienen otros dos beneficios: son mejores para el medio ambiente y preservan la historia local, lo que puede atraer a los propietarios en el futuro.
Muchos están ubicados en el corazón de las ciudades, lugares deseables con los que los nuevos edificios a menudo no pueden competir.
“Derribar estructuras existentes de hormigón o acero y construir nuevos edificios, se puede imaginar que, desde el punto de vista ambiental, no es realmente una gran idea”, dijo Strohe. “No hay edificio más sostenible que el que ya está allí y lo estás reutilizando”.
Denver ha convertido edificios de oficinas en apartamentos en los últimos años.
En 2006, 1600 Glenarm Place, una torre de 31 pisos en 16th Street Mall, se convirtió en más de 300 unidades. Algunos propietarios de edificios también han tomado medidas más recientes hacia la conversión. En 2022, el propietario del Petroleum Building de Denver presentó un plan preliminar para convertir el edificio de oficinas en alrededor de 130 unidades de apartamentos.
También ese año, la firma de Strohe presentó dos conjuntos más de planes para convertir dos edificios de oficinas en el centro de la ciudad, el edificio Symes en 820 16th St. y una torre de oficinas de 11 pisos en 225 16th Ave. Los planes incluyen más de 200 unidades de apartamentos, con terreno -piso de espacios comerciales y de coworking. Strohe dijo que su empresa todavía está en el proceso de planificación y obtención de permisos para aprobar los proyectos.
Entonces, ¿qué pasa después?
La ciudad está ejecutando un programa piloto en Upper Downtown para ayudar a los propietarios y desarrolladores a convertir espacios comerciales en unidades residenciales. El programa ofrece a los desarrolladores un coordinador de proyecto para ayudarlos con el proceso de revisión y permiso.
Para calificar, las propiedades deben estar ubicadas en el Upper Downtown, constar de espacio para oficinas comerciales, estar construidas hace más de 30 años y tener al menos una tasa de desocupación del 50%. El propietario también debe planificar la conversión de al menos una parte del edificio en viviendas residenciales.
Ramsey dijo que la ciudad tiene actualmente dos proyectos en el programa piloto y espera agregar más en el futuro. “Hay un interés tremendo”, dijo.
A medida que se desarrollan proyectos similares en todo el país, Loh dijo que las ciudades deben seguir anticipando el futuro.
“No se trata de oficinas y viviendas, se trata de todo el entorno construido y de cómo debe ser más flexible y adaptable porque el ritmo del cambio es más rápido que nunca”, dijo. “Así que esta no es la última vez que nos encontraremos con un excedente de un tipo de edificio o infraestructura en un tipo de ubicación. Tenemos que ser más flexibles y tenemos que poder adaptarnos”.
